¿Por qué no están ocupadas algunas viviendas?

Generar desconfianza y gravar los inmuebles vacíos supone complicar todavía más la realidad

Por Juan Carlos de Pablo - Economista
27-03-2022 – Soy propietario de un par de departamentos, uno ubicado en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el otro en Mar del Plata. Tengo ambos en uso, porque me prestan servicios complementarios, pero, naturalmente, en todo momento uno de los dos está vacío. ¿Tendré que pagar el sugerido impuesto a las viviendas vacías? Esta pregunta pertenece al plano práctico, pero antes de eso corresponde analizar la cuestión en el aspecto conceptual.

Sobre esto le pedí ayuda al norteamericano Vincent Alfred Ostrom (1919-2012), graduado en Ciencias Políticas. Se casó con Elinor Claire Awan, una de sus alumnas, imitando a Alfred Marshall y Mary Paley, y a Rudiger Wilhelm Dornbusch y Eliana Ann Cardoso. Vincent y Elinor formaron un equipo académico único, similar al que integraron Richard y Nancy Dunlap Ruggles. En 2009 Elinor recibió el Premio Nobel en Economía. Vincent falleció exactamente 17 días después que ella, cuando estaban por cumplir 50 años de casados. En la mañana del 12 de junio de 2012 lo arrimaron a la cama donde estaba Elinor, para la despedida final (finalizaba una lucha de seis meses contra un cáncer de páncreas).

–A fines de la década de 1950, junto con Charles Mills Tiebout y Robert Warren, usted fue pionero en la idea de gobernancia policéntrica, que capta la superposición de autoridades que tienen poder decisorio sobre las personas. ¿En qué consiste?

–Una sociedad democrática es mucho más que un sistema electoral, procedimientos legislativos y una Constitución escrita. Como bien sostiene Alexis de Tocqueville, está basada en “los hábitos del corazón y el carácter de la mente”. Es, por sobre todas las cosas, un sistema de creencias basado en la idea de que es posible y deseable que los seres humanos encuentren vías pacíficas y asociaciones colaborativas para solucionar los problemas colectivos, sin recurrir a la violencia, la opresión y la manipulación. El orden social no se transmite a través de los genes, sino que debe ser aprendido y adaptado a los tiempos. El buen gobierno no es un destino, sino un proceso continuo, que no termina nunca. Los recursos no se asignan a sí mismos, los seres humanos lo hacen.

–Usted destaca el rol que cumplen las instituciones…

–Así es, porque generan patrones de conducta. En las sociedades libres, compradores y vendedores se tratan gentilmente, mientras que los controles de precios transforman a las personas en bestias que luchan por juntarse con los bienes. Los principios legales de una sociedad de mercado se pueden expresar como simples principios morales: la propiedad privada consiste en no adueñarse de lo que no es de uno; la libertad de contratación, en cumplir las promesas, y la responsabilidad personal, en hacerse cargo de los daños que uno causa.

–El actual gobierno argentino pretende aumentar la oferta de viviendas para alquilar cobrándoles un impuesto a las que permanezcan vacías. ¿Qué le parece la iniciativa?

–Usted desea plantear esta conversación en el plano conceptual, pero antes permítame señalar otra cuestión operativa complementaria a la que mencionó más arriba.

–Adelante.

–En su país, hace medio siglo, frente a una iniciativa similar, alguien sugirió identificar a las viviendas vacías observando el consumo de electricidad. Mucho más práctico que enviar inspectores, domicilio por domicilio. La idea es obvia: un inmueble vacío no registra consumo de electricidad, uno ocupado sí.

–¿Cuál es el problema?

–Que en la Argentina 2022, si se llegara a sancionar el impuesto que motivó esta conversación, algunos propietarios podrían eludirlo, dejando encendidas las luces de las viviendas vacías. ¿Se imagina, De Pablo, con los problemas energéticos que ustedes ya tienen con el precio internacional del gas a raíz de la invasión rusa de Ucrania, que encima tengan que abastecer esa demanda de energía eléctrica?

–Entiendo. Pasemos al plano conceptual…

–¿Por qué el propietario de un inmueble que no habita decidiría renunciar a los ingresos que generaría el alquiler, teniendo que afrontar de su bolsillo las expensas y los impuestos? Esta es la pregunta que tienen que contestar los funcionarios antes de pensar en crear nuevos impuestos.

–Responda usted.

–Por los temores que generan los propios funcionarios, lo cual recuerda una vez más el chiste que contaba Julio Hipólito Guillermo Olivera sobre la persona que había matado a sus padres y, cuando el juez le estaba por fijar la pena, pedía clemencia por ser huérfano.

–¿Temores a qué?

–A que el gobierno intervenga de manera unilateral, modificando los términos de los contratos celebrados entre privados, o a que el propietario no pueda desalojar la vivienda a pesar de no cobrar el alquiler. Constituye una tragedia que el propietario de un inmueble solo se siente “dueño” mientras lo mantiene ocioso, lo cual le complica la vida a un potencial inquilino.

–Esto viene de lejos…

–Efectivamente. El control de los alquileres y la prohibición de los desalojos tienen un transitorio antecedente en 1921, pero fue sistemático a partir de 1943. Con anterioridad a Juan Domingo Perón existía un fluido mercado de alquileres, como atestiguan parientes suyos, algunos de los cuales fueron inquilinos y otros, propietarios. Mercado fluido no quiere decir que el alquiler fuera barato: podía insumir la tercera parte de un salario. Quiere decir que no se producían los súbitos y masivos retiros de la oferta por temor a alguna “solución” gubernamental.

–Los miedos que generan los gobiernos provocan efectos sobre la oferta tanto en el corto como en el largo plazo.

–Así es. En el corto plazo, por el retiro de la oferta de los inmuebles que existen; en el largo, porque nadie construye edificios para alquilar. A propósito: quienes afirman que alquilar significa “tirar la plata” no solo no saben lo que dicen, sino que además insultan de manera gratuita a los inquilinos.

–¿Qué tendrían que hacer los gobiernos para solucionar el problema de los alquileres?

–Exactamente lo contrario de lo que están haciendo y de lo que están pensando. Hay que bajar los temores de los propietarios para que ellos encuentren conveniente poner las viviendas que no utilizan a disposición de inquilinos con los cuales contratan de manera voluntaria.

–¿Sin ningún tipo de restricciones?

–Que hablen los expertos. De pronto tiene sentido fijar un plazo mínimo en los contratos de alquiler (mayor en el caso de los comercios por las inversiones que tiene que hacer el inquilino). Pero la clave tiene que ser que lo que se firma se cumple. Lo cual tiene que llevar a los inquilinos a pensar antes de firmar.

–¿Y cuando no existen alternativas?

–¡Qué fácil es decir eso! En el caso de los alquileres, siempre existe la alternativa de alquilar “más lejos” o menos superficie, por ejemplo.

–Don Vincent, muchas gracias.

Fuente: La Nación